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정부가 21일 서울시 전역과 경기·인천 주요 지역을 1년간 ‘외국인 토지거래허가구역’으로 전격 지정한 건 6·27 대출규제 이후 해외자금 유입을 통한 외국인의 투기성 거래 증가 우려에 대응 차원으로 풀이된다.
이번 조처는 외국인에 대해 2년간 실거주하는 경우에만 주택 매수를 허용하고 전세를 낀 매입(갭투자)은 금지하도록 한 게 핵심이다. 현행 토지거래허가구역(강남 3구, 용산구, 정비사업 예정지)에 견줘 규제대상 지역이 훨씬 넓어진 게 특징이다.
이날 국토교통부가 공개한 부동산거래신고 자료를 보면, 외국인의 주택거래 건수는 2022년 4568건에서 지난해 72핸드폰주식
96건으로 연평균 26% 이상 증가하고 있다. 올해 7월까지의 거래량도 4431건에 이르러 올해도 증가 추세를 이어갈 것으로 전망된다.
특히 서울시의 경우 지난 3월 강남 3구 및 용산구 아파트 전체가 토지거래허가구역으로 지정되어 해당 구역 내 외국인의 주택거래는 지정 전보다 감소했으나 서울시 전체적으로는 다시 거래량이 증가하는 양상을 보S&T대우 주식
이고 있다.



국토부가 주목하는 것은 2023년 8월 도입한 외국인 주택 매입 시 위탁관리인 지정 신고 제도가 투기성 거래 증가로 이어진 점이다. 이 제도는 국내 비거주 외국인이 국내 주택을 매입하는 경우 취득 후 실거래 조사에 필요한 자료 요청 등에 대응하기 위해 위탁관리인을 지ELS원금보장형
정·신고하도록 한 것인데, 실거주 목적이 없는 투기성 주택 매입까지 촉진하는 결과를 불러왔다는 것이다. 실제로 2023년 8월 이후 위탁관리인을 지정한 수도권 거래(497건)를 분석했더니, 현금 조달 비율이 높은 고가주택 거래와 미성년자 거래 등 투기거래 가능성이 높은 거래가 다수 발견되었다는 게 국토부의 설명이다. 이런 위탁관리인 지정 매수자(수도권 49분산투자
7건)는 미국인이 63.5%(316건), 중국인이 22.1%(110건)로 두 나라 국적이 대부분을 차지했다.
특히 국토부는 거래가액 전액을 예금 등으로 충당하면서 기존 최고 거래가액을 갱신하는 계약을 체결하는 등 해외자금 조달을 통해 국내 집값을 끌어올린 것으로 의심되는 건들을 확인했다고 설명했다. 그러면서 한 외국인이 전액 예금으로 용산온라인바다이야기
구의 180억원 아파트를 매입했고, 32살 외국인은 82억원 성북구 단독주택을 전액 예금으로 구입했다는 사례를 공개했다.



전문가들은 규제 필요성에는 공감했지만 규제의 수준 등 세부적인 내용에 대해선 엇갈린 평가를 내놨다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 조처는 외국인·외국법인의 투기수요 유입을 줄일 수 있는 계기가 될 것”이라며 “외국인의 업무 및 비즈니스 관련한 부동산 매입규제가 아니라 관련 산업에 미치는 역기능이 낮고, 주택 취득·보유·양도 전 과정에 대한 프로세스 개선이라는 점에서 내국인과 동일한 과세형평의 순기능이 기대된다”고 말했다.
이에 반해 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “수도권 거의 전역에 대해 아파트뿐만 아니라 단독·다가구·연립·다세대까지 포함시켜, 투기 억제라는 목적에 비춰볼 때 범위와 대상이 지나치게 광범위하다”면서 “자금출처 등을 조사하는 것은 당연히 필요하지만, 외국인에 대한 혐오나 차별을 부추기지 않도록 관리하는 것도 중요한 과제”라고 말했다.
최종훈 선임기자, 이지혜 기자 cjhoon@hani.co.kr